Manual do Síndico: "Sou síndico de condomínio novo, o que saber?

Quando um empreendimento é concluído, um documento intitulado “Manual do Síndico” é entregue pelas construtoras ao responsável legal eleito no condomínio, o síndico. Trata-se de uma cartilha com orientações à gestão dos aspectos técnicos e operacionais que devem ser observados para a utilização adequada das instalações do prédio, bem como toda a manutenção necessária para a preservação da sua estrutura e do seu bom funcionamento.

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Fique atento! A NBR 14.037 da ABNT estabelece diretrizes para a elaboração de manuais de uso, operação e manutenção de edificações, tornando-se assim, um item obrigatório. Portanto, certifique-se de solicitá-lo caso essa documentação não seja entregue. O manual do síndico é fundamental para assegurar que o condomínio seja mantido de acordo com as especificações da construtora, garantindo a durabilidade do prédio e a segurança dos moradores. Além disso, esse documento orienta o síndico quanto às suas  responsabilidades, como a fiscalização de manutenções e o cumprimento dos prazos de garantia. 

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Confira os principais pontos tratados no Manual do Síndico:

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1.  Especificações Técnicas do Imóvel

• Descrição detalhada de todos os sistemas e materiais utilizados na construção, como elétrica, hidráulica, gás, estrutura, acabamentos, entre outros.
• Plantas do empreendimento, layout dos apartamentos e áreas comuns, localização de pontos de água, luz e gás, entre outros.

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2. Diretrizes de Manutenção Preventiva

• Cronograma de manutenção preventiva, indicando a frequência com que os equipamentos e estruturas devem ser inspecionados ou ajustados.
• Instruções sobre a manutenção das áreas comuns, impermeabilização, limpeza de reservatórios de água e sistemas de combate a incêndio.

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3. Garantias e Prazo de Vida Útil dos Materiais

• Prazos de garantia dos diferentes componentes do edifício, detalhando o que está coberto pela construtora e o que é de responsabilidade do condomínio.
• Informações sobre a vida útil estimada de itens como revestimentos, equipamentos e acabamentos.

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4. Recomendações para Obras e Modificações

• Orientações sobre restrições para reformas e alterações nas áreas comuns e privativas, principalmente para evitar intervenções que possam comprometer a estrutura do edifício.

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5. Procedimentos de Segurança e Emergência

• Procedimentos para o uso de equipamentos de segurança como extintores, mangueiras, hidrantes e alarmes de incêndio.
• Planos de emergência e instruções de evacuação em caso de incêndio, enchentes ou outros incidentes.

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6. Documentação Legal e Normativa

• Cópias de documentos de responsabilidade da construtora, como alvarás, certificado de conclusão de obra (Habite-se), Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), laudos técnicos e manuais de uso de equipamentos específicos.
• Documentos como o memorial descritivo da obra, contratos de prestação de serviços durante a construção e informações sobre fornecedores.

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Quando passamos a tratar da garantia de um condomínio após a entrega pela construtora também seguem o padrão disposto na Associação Brasileira de Normas Técnicas, em especial a NBR 15.575 que trazos prazos de garantia para cada elemento da construção, que podem variar a depender do item a ser analisados, contudo, pode-se observar os principais, que são: 

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1. Estrutura (Ex: fundação, pilares,vigas): Garantia mínima de 5 anos. Inclui problemas estruturais como rachaduras, falhas de fundação ou comprometimento de pilares e vigas.

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2. Impermeabilização (Ex: infiltrações, problemas com coberturas): Geralmente 5 anos para coberturas e impermeabilização, incluindo infiltrações que prejudiquem o uso do imóvel.

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3. Instalações Elétricas e Hidráulicas: Em média, 5 anos. Esse período cobre falhas na instalação que comprometam o uso ou a segurança dos moradores.

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4. Acabamentos (Ex: revestimentos,pintura): De 90 dias a 1 ano, dependendo do item e do contrato específico, e cobrem acabamentos que possam se deteriorar em pouco tempo.

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5. Outros itens específicos: Alguns itens podem ter prazos distintos se estipulados em contrato, especialmente em instalações de segurança, equipamentos e áreas comuns.

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Fique ligado no Manual do Síndico que lhe foi entregue e mantenha-o sempre à mão; este será um aliado nos primeiros anos de manutenção e conservação do seu condomínio. Não esqueça de manter não somente esta, mas toda a documentação do condomínio bem guardada e organizada, para que seja entregue em boas condições às próximas administrações. 

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